即使新区建设进度加快，人口流入速度也有一定的可能达不到预期，甚至会出现“净流出”，而新区的新房扎堆建设短期内供大于求，居住氛围和二手房估值都很难理想。

  当下，房住不炒的长期趋势已经很明确，许多人还在绞尽脑汁研究哪里的房子具有较大的升值与投机空间。

  也许新区的很多问题最终会跟着时间而被消化，房价或能“水涨船高”，但对于人生来说，这种时间成本太高。

  光谷中心城的新房已经突破2.7w/平米，二手房挂牌价逼近3w/平米。这也“成就”了一批在2016年前后投资光谷中心城的业主。

  尝到甜头或看到热闹的不少购房者在投资偏好上倾向于选择新区。然而现实却是，除了光谷，新城区的楼市发展都不尽如人意。

  新城区的规划兑现周期和实际兑现周期有差距。经过近几年热炒之后，几个新区和新的板块都已经滞涨，沦为了分销的“重灾区”，比如阳逻、临空港、经开（汉南）等。

  新区最大的利好是规划，规划兑现可以在一定程度上完成更高级的城市布局，更优质的资源配套，以及吸纳更多企业和人群进驻。

  新区楼市的根本命脉在于规划兑现的速度，而其建设往往需要10-20年甚至更久。

  在新区买房，其实就是赌新区未来的兑现速度与成长空间，但这是一件风险性极高的事情。

  新区楼市还有一个显著特点，因为价格实惠公道，所以投资客比较多，他们幻想“用时间换空间”，等到规划兑现后，再抛售二手房。

  所以新区的楼盘在交付以后相当长的一段时间内，入住率都比较低。这将导致自住人群体验不到更好的生活氛围。

  客观来讲，不是所有的新区都能均衡发展，同一座城市的新区发展也难逃二八定律。

  就拿人口红利来说，如果流入武汉的新增人口是固定的，那么会流向哪里？一定不是每个新区都能吸引足够多的人。

  在一个人口低流入甚至净流出的区域，相反应该看到老城区的机会，因为这里的人口基数大，人口红利反而集中。

  如果一个老城区5-10年没再次出现新的楼盘或者品质大盘，那么这里如果出现新房，未来的二手房将形成寡头格局，即作为次新房的二手房竞争不激烈，拥有较高的定价权。

  比如在蔡甸的老城区在售楼盘非常少，其中一座在售的大盘就是约42万方的中国铁建知语1901。

  该项目位于汉阳大街与文兴路交会处，这里是老汉阳一中的校址，是蔡甸老城之心。

  汉阳大街是蔡甸的主轴之一，也是城市主干道——汉阳大道的延长线。从这里出发一路向东可抵达王家湾和钟家村两个商圈，还可以快捷地进入二环和内环。

  首先看商业配套。中国铁建知语1901自带1.5万平方米block商业街，这是蔡甸少有的体验式商业街区。

  同时，在项目北面有2个菜场，在西南面有1个菜场，这样的“菜篮子”配套可以充足表现出项目作为区域生活中心的地理优势。

  一旁的蔡正街是蔡甸老城中商业配套较为齐全、热闹的一条街，吃喝玩乐购都能在这里一站式满足。

  老城区的道路窄，两旁的树木高大茂盛，尤其是在现在这种炎炎夏日，散步逛街的人也能拥有更多的阴凉，道路温度要远低于“大马路”。

  在项目附近环伺有中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮储银行、邮政银行、汉口银行等，业主今后能够轻松的享受到更方便快捷的生活服务。

  再来看教育配套与医疗配套。在项目3公里半径内，有着丰富的教育与医疗资源配套。首先是中国铁建知语1901项目自带幼儿园。

  其次是莲花湖中学（约700米）、幸福路中学（约900米）。还有2所高中，汉阳一中（约1100米）、蔡甸实验高级中学（约800米）。

  最后来看生态景观配套。项目周边环伺有三大公园景观，分别为蔡甸江滩公园、运铎公园和莲花湖公园。

  这种资源区位在整个蔡甸都十分难得。与项目一街之隔就是莲花湖公园，这里可作为业主今后茶余饭后散步的首选之地。

  在项目西侧是刚刚重新修建完善的运铎公园，占地800亩，其中水面260亩，这是一座融自然景观、休闲娱乐、运动、教育于一体的综合性城市公园，也是踏青、露营、亲子游玩的好去处。

  蔡甸的整体自然生态面积较大，空气质量要好于市中心。能够在这种区域中心生活，既有丰富的社会经济配套，又有优质的生态环境，这就是生活品质的保证。

  多年来，蔡甸老城区一直欠缺大规模的居住升级，配套资源虽然丰富，但居住环境已经尽显疲态。一些在这里生活了几十年的老蔡甸人不愿意轻易搬离，他们盼望能够原地改善。

  中国铁建地产形成了“西派系”“语系”“国际系”“原香系”“梧桐系”等五大产品体系，其中西派系是最高端产品系。

  西派系秉承非城市中心不选、非资源稀缺地不选、非文脉深厚地不选的选址观，以精湛的产品技艺贴合当地人居需求和审美导向，不辜负每一寸土地，打造区域内具有影响力的高端豪宅。

  比如成都西派金沙152-256㎡的臻装大宅实现了首开13亿的销售成绩，体现出中国铁建对市场的精准判断，也成就了高端快销的新西派传奇。

  而语系产品则是西派系产品的延伸，定位品质改善需求，在武汉，中国铁建是高标准来打造知语1901项目。

  项目品质感从诸多方面一目了然。比如，中国铁建知语1901项目整体容积率较低，只有3.4，相比中心城区容积率高达6-7，这里的容积率低了一半，舒适度提升一倍。

  比如，现在新建的品质小区常常会利用架空层做泛会所，打造全龄化功能空间，但不同的是，小区公区的绝对面积决定了生活体验。

  中国铁建知语1901作为大盘的优势之一就是整个园区的绝对面积较大，让业主拥有更多的公共面积体验功能空间。

  比如楼间距达到55-60米，整个小区实现人车分流，车位配比高达1:1.5，相当于在每户人家至少保证一个车位的前提下，每两户人家就有一户能拥有两个车位。

  小区内的园林面积较大，园林内的跑道共设计有南北两个，单个跑道周长达到450米，这种配置在市场上同价位楼盘并不多见。

  为了给业主营造尊贵的归家感觉，小区在归家动线上打造了三重归家礼仪，在入户大堂铺装的是全石材。

  同时打造的是酒店式双大堂（地面一层、地下两层）。其中首层入户大堂层高5.8米，这个高度不仅在区内显得十分阔绰，就连武昌二环滨江的一些项目都难以企及。

  可见，中国铁建知语1901项目的很多细节标准远高于市场单价3w+的品质楼盘。

  中国铁建知语1901不仅是投入标准高，而且在很多细节上十分用心，充足表现出央企的人性化关怀。

  比如，园区在中央景观设置了风雨连廊，这是小区主要的会客厅，业主可在此接待来宾。

  在园区内共设有南北两个儿童活动区域，还有一个为老年业主打造的专属活动区域，实现了全龄化功能空间设计。

  还有一处细节，从规划显而易见，小区内的楼栋差距较小，即没有明显的楼王，这样设计的好处在于，每一栋楼的业主都可以均衡享受到架空层、景观等公区资源配套，让整体生活质量感与生活氛围更好。

  小区还有几点设计在蔡甸区域都十分少见。比如刚才说的架空层配置，就是该区域品质担当。

  另外安防体系，尤其是安装了高空抛物监控系统，最大化杜绝监控死角。这在整个蔡甸也并不多见。

  包括人脸识别系统、二维码访客、360安防系统等，这一系列配置可完全对标武汉新房市场上3w+的项目。

  这是目前在售户型中最方正的一套，三卧室两卫生间的“静区”采用无承重墙设计，户型可灵活百变，业主能够准确的通过不同生活阶段采取多样化的拓展。

  三开间朝南，阳台面宽近6米，这样面宽的阳台一般在建面约140㎡的户型中才比较常见。

  户型采用双跨阳台设计，采光通风，开阔视野，景观好。南向次卧可以延伸到阳台，必要时可以将阳台一分为二，南向次卧向南拓展面积，舒适度更大。

  中国铁建知语1901目前在售户型有装修交付的房源，整个室内藏着35处“魔鬼装修细节”。

  进门处墙壁设有入户挂钩，可以让业主在开门前将手中的包裹、雨伞、手提袋等物品顺手挂住，让开门更便利。卫生间的镜前柜方便收纳日用品，实用又美观。

  厨房内安装有凉霸，让炎热夏天的烹饪更加舒适。厨房内防滑地砖，湿区比干区的地平面做得更低，防止地面水外溢。

  中国铁建知语1901就像老城中的一个“彩蛋”，在充满确定性的格局下让人看到了一些惊喜。如果要用一个词总结感受，那就是：靠谱。

  第一是区域上的靠谱。开头我们讲过，相比于新区建设上的诸多不确定性，老城区拥有成熟且优质的配套，所见即所得，还有足够多的人气与浓郁的生活氛围。

  第二是楼盘品质靠谱。作为央企的中国铁建，参与过中国的第一条海外铁路、第一条高速公路、第一条地铁、第一条轻轨、第一座海底隧道等国家重大工程的建设，建设品质与资金实力有目共睹。

  截至2018年6月，中国铁建地产集团总投资近1400亿元，开发版图覆盖全国26个城市和2个国家级新区，累计为超过百万个家庭打造美好生活。

  而在中国铁建知语1901的具体设计与打造上，作为老城区的大体量楼盘，拥有一般楼盘少有的优势。在产品质量标准、细节品质上也具有较强的市场竞争力。

  一是大规模集采成本优势带来的品质感更强，同等的装修配置，通过装修公司以零售的形式采购成本更高。

  三是全装入住后，最大化地避免了同一楼栋内的二次装修，也因此能避免后期装修带来的噪音污染。

  特别是年轻家庭一般会在新房里度过从怀孕到生儿育女的关键阶段，此阶段的家庭更需要安静的环境。

  房住不炒的趋势很明显，在这项长期国策下，居住价值已经回归到房产的第一价值。

  一套期房从购买之日起，通常要2-3年交付，之后再等1-2年装修入住，即买房后通常要5年入住。

  人生没有几个五年时间能空等，人也不该把幸福生活寄托在未来的某一天。等待中的每一天也是生活，等待的过程也是人生。

  买房时不该拿人生去赌新区的未来。在价格差不多的情况下，尽早买好一套靠谱的房产开启新的生活就是最美满的投资。

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